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房產測量規范
發表時間:2015-6-23  文字 〖 〗  閱讀次數:11413   [關閉窗口]
 

中華人民共和國國家標準 GB/T17986-2000

第一單元:房產測量規定

1、范圍本標準規定了城鎮房產測量的內容與基本要求,適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位及其毗連居民點的房產測量。

其他地區的房地產測量亦可參照執行。

2、引用標準下列標準所包含的條文,通過在本標準中引用而構成為本標準的條文。

本標準出版時,所示版本均為有效。所有標準都會被修訂,使用本標準的各方應探討使用下列標準最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中華人民共和國行政區劃代碼GB6962—1986

15001100012000比例尺地形圖航空攝影規范GB/T179862—2000

第二單元:房產圖圖式CH1003—1995測繪產品質量評定標準

3、房產面積測算

3.1 房產面積測算的內容

3·1·1 面積測算

面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類,其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。

3·1·2 房屋的建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高220M以上(含220M)的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面積

房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積,按房屋的內墻面水平投影計算。

3·1·4 房屋的產權面積

房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

3·1·5 房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

3·1·6 面積測算的要求

各類面積測算必須獨立測算兩次,其較差應在規定的限差以內,取中數作為最后結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位,取至001㎡。

3·2 房屋建筑面積測算的有關規定

3·2·1 計算全部建筑面積的范圍

a) 永久性結構的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

b) 房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在220M以上部位計算建筑面積。

c) 穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分,層高在220M以上的,按其水平投影面積計算。

d) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

e) 房屋在天面上,屬永久性建筑,層高在220M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在220M以上的部位,按其外圍水平投影面只計算。

f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算

g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算

a) 與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算

b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計算

c) 地下室、半地下室及其相應出入口,層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算

d) 有柱或有圍護結構的門廊、門斗,按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算。

f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

g) 依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結構的,按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

h) 有伸縮縫的房屋,若其與室內相通的,伸縮縫計算建筑面積。

3.2.2 計算一半建筑面積的范圍

a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算。

c) 未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算。

3.2.3不計算建筑面積的范圍

a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

e) 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

j) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

3.3用地面積測算

3.3.1 用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進行測算,包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算,各項地類面積的測算。

3.3.2下列土地不計入用地面積:

a) 無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地。

b) 市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水溝、排污溝。

d) 已征用、劃撥或者屬于原房地產證記載范圍,經規劃部門核定需要作市政建設的用地。

e) 其他按規定不計入用地的面積。

3.3.3 用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。

3.4 面積測算的方法與精度要求

3.4.1坐標解析法

A)根據界址點坐標成果表上數據,按下式計算面積。

1nS=Xi(Yi+1---Yi-1)……………………………18

2i=11nS=Yi(Xi-1---Xi+1)……………………………19

2i=1

式中:

S——面積,㎡;

Xi——界址點的縱坐標,m

Yi——界址點的橫坐標,m

n——界址點個數i————界址點序號,按順時針方向順編。

B)面積中誤差按下式計算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………20

式中:

ms——面積中誤差,㎡;

mj——相應等級界址點規定的點位中誤差,m

Di-1,i+1——多邊形中對角線長度,m

3·4·2 實地量距法

A)規則圖形,可根據實地丈量的邊長直接計算面積;不規則圖形,將其分割成簡單的幾何圖形,然后分別計算面積。

B)面積誤差按3·2·6規定計算,其精度等級的使用范圍,由各城市的房地產行政主管部門根據當地的實際情況決定。

3·4·3 圖解法圖上量算面積,可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規定:

△S=±00003MS…………………………...........………21

式中:

△S——兩次量面積較差,㎡;

S——所量算面積,㎡;

M——圖的比例尺分母。

使用圖解法量算面積時,圖形面積不應小于5cm2。圖上量距應量至02mm

4、變更測量

4·1 一般規定

4·1·1 變更測量的分類變更測量分為現狀變更和權屬變更測量。

4·1·2 現狀變更測量內容

A)房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結構、層數的變化;

B)房屋的損壞與滅失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀;

C)圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網等圍護物以及房屋附屬設施的變化;

D)道路、廣場、河流的拓寬、改造,河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化;

E)地名、門牌號的更改;F)房屋及其用地分類面積增減變化。

 

附錄B(提示的附錄)成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

B1 成套房屋建筑面積的測算

B1·1 成套房屋的建筑面積成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。

B1·2 套內房屋使用面積套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規定計算:

a) 套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

b) 套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c) 不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

d) 內墻面裝飾厚度計入使用面積。

B1·3 套內墻體面積套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

B1·4 套內陽臺建筑面積按8·2的規定計算。套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積,未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

B2 共有共用面積的處理和分攤公式

B2·1 共有共用面積的內容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

B2·2 共有共用面積的處理原則

a) 產權各方有合法權屬分割文件或協議的,按文件或協議規定執行。

b) 無產權分割文件或協議的,可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。

B2·3 共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤,按下式計算:

δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——為面積的分攤系數;

Si——為各單元參加分攤的建筑面積,㎡;

δSi——為各單元參加分攤所得的分攤面積,㎡;

∑δSi——為需要分攤的分攤面積總和,㎡;

∑Si——為參加分攤的各單元建筑面積總和,㎡;

B3 共有建筑面積的分攤

B3·1 共有建筑面積的內容共有面積的內容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

B3·2 共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積,即為整幢建筑物的共有建筑面積。

B3·3 共有建筑面積的分攤方法

a) 住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元,依照B2的方法和計算公式,根據各套房屋的套內建筑面積,求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。

b) 商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分,即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分:將分攤得到的幢共有建筑面積,加上住宅部分本身的共有建筑面積,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業部分:將分攤得到的幢共有建筑面積,加上本身的共有建筑面積,按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層,作為各層共有建筑面積的一部分,加至各層的共有建筑面積中,得到各層總的共有建筑面積,然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套,求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

c) 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能,參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。


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