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買賣房產首先要審查的問題
發表時間:2013-10-28  文字 〖 〗  閱讀次數:16878   [關閉窗口]

買賣房產首先要審查的問題

一、權屬審查

1、軍產房,鄉產房不允許買賣.

2、二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人。

3、二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的,應當有公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
4、二手房屬于國有或集體資產的,應當有主管部門的批準文件。

5、共有二手房,應當有共有人同意轉讓的書面證明。

6,優惠價(標準價)的房改房要經單位同意。

二、權屬限制審查

1、交易的房屋,有沒有受到司法機關或者行政機關的查封或者以其他形式的限制交易情形。

2、二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有,則要看無取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。

三、是否涉及他人的優先購買權

1,共有二手房買賣時,在同等條件下,二手房共有人享有優先購買權。如要交易,需要二手房優先購買權人放棄優先購買權的證明。
2,已經出租的二手房買賣時,在同等條件下,二手房承租人享有優先購買權。如要交易,需要承租人放棄優先購買權的證明;買受人購房后應繼續履行租賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

四、有無下列禁止買賣情形:
法律規定的禁止轉讓的情況有:

(1)司法機關和行政機關依法裁定,決定產或者以其他方式限制二手房權利的;
(2)依法收回土地使用權的;
(3)共有二手房,未經其他共有人書面同意的;
(4)權屬有爭議的;
(5)未依法登記領取權屬證書的;
(6)已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;
(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

 有關政策規定禁止轉讓的情況有:
  (1)以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;
  (2)住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準,或者違反規定利用公款超標準裝修,且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;
  (3)處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的;
  (4)上市出售后形成新的住房困難的;
  (5)擅自改變房屋使用性質的;
  (6)法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

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